En apenas ocho meses, por tanto, el ritmo de subida interanual se ha reducido en más de once puntos porcentuales y desde su máximo de 2025 lo ha hecho en unos 20 puntos. El nivel de precios sigue siendo muy elevado (de hecho, desde diciembre de 2023 el metro cuadrado ha pasado de 3.415 a 5.059 euros, un incremento cercano al 48%), pero precisamente esa subida acumulada puede estar sembrando las semillas de su propia desaceleración.

¿Qué está pasando en la vivienda?
Aquí entran en juego algunos de los mecanismos más básicos de la economía y la vivienda. Por un lado, el precio de la vivienda puede desacelerarse por una menor demanda o por una mayor oferta o una combinación de ambas. La oferta en la región crece a un ritmo de unas 15.000-18.000 viviendas anuales, pero se estima que la demanda es muy superior, puesto que la creación de hogares ronda los 35.000. ¿Qué quiere decir esto? Que los madrileños vivien cada vez más hacinados o incluso en infraviviendas.

 
Los precios no pueden desligarse indefinidamente de la renta de quienes tienen que comprarlas. Si adquirir una vivienda ya exige alrededor de 17 años de salario bruto en Madrid capital y 15 años en el conjunto de la Comunidad, cada nueva subida expulsa del mercado a una parte adicional de la demanda potencial. Incluso aunque exista escasez de oferta, inmigración, creación de hogares o compradores con elevados patrimonios que sostengan los precios, llega un punto en el que el comprador medio sencillamente no puede asumir la entrada ni conseguir una hipoteca suficiente con su renta.

El ajuste no tiene necesariamente que producirse mediante un desplome de los precios ni mucho menos, puede materializarse mediante años de estancamiento o subidas inferiores a las de los salarios, permitiendo que la renta vaya recuperando poco a poco parte de la enorme distancia perdida frente a la vivienda.

El problema es que esta vía de ajuste es dura en témrmines sociales y de proyecto vital. Cuando la oferta continúa siendo insuficiente pero una proporción creciente de la población no dispone de renta suficiente para acceder a una vivienda a los precios existentes, la demanda de alojamiento no desaparece, simplemente las familias empiezan a compartir vivienda, alquilan habitaciones, retrasan su emancipación o aceptan inmuebles cada vez más pequeños y precarios.

En los casos extremos, esa tensión entre una necesidad básica que permanece y una capacidad adquisitiva que no alcanza puede traducirse en mayor hacinamiento, infravivienda e incluso chabolismo. Por eso las primeras caídas de precios de Madrid admiten una lectura poco halagüeña. Puede ser la primera señal de que el mercado empieza finalmente a corregir sus enormes problemas de accesibilidad, pero al mismo tiempo puede ser la constatación de que los precios han llegado tan lejos que una parte creciente de la demanda ya no es capaz de adquirir un inmueble de ninguna forma.

FUENTE: EL ECONOMISTA